GALERIA KABATY. Pierwsza rozprawa ws. planu. "Zostaliśmy oszukani"

Spółdzielnia SAM-81 chce unieważnić plan zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym ma powstać Galeria Kabaty. Dziś w Wojewódzkim Sądzie Administracyjnym odbędzie się pierwsza rozprawa ws. skargi spółdzielni. Skąd pomysł na zaskarżenie uchwały radnych miejskich po 6 latach? O tym rozmawiamy z prezesem spółdzielni SAM-81, Ryszardem Rakiem.

Dlaczego zdecydowaliście się na zaskarżenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, aż po 6 latach od jego uchwalenia?

Mieszkańcy mieli zaledwie 3 tygodnie na odniesienie się do projektu uchwały ws. planu dla terenu Tesco. Ogłoszenie ukazało się w Biuletynie i na stronie Rady Warszawy ale wszystkim umknęło. Kabaty to specyficzne osiedle, ludzie pracują od rana do wieczora, mniej mają czasu na sprawy społeczne. Do nikogo wtedy nie dotarło, jakie będą konsekwencje planu. A gra toczy się o wielką stawkę. Planowana galeria całkowicie zmieni Kabaty. Obecny teren należący do Tesco zostanie zabudowany w 93%! To będzie zabudowa powierzchni ok. 4,5 ha! A zieleni ma być - zgodnie z planem uchwalonym przez Radę Warszawy w lipcu 2008 roku - tylko 7%…

Jakie konkretnie zapisy uchwalonego planu zaskarżyliście Państwo w Wojewódzkim Sądzie Administracyjnym?

Między innymi to, że w planie nie ma zapisów dotyczących ograniczenia hałasu a są takie, które sprzyjają pogorszeniu warunków akustycznych na osiedlu. Najbliższe budynki znajdą się tylko 35 metrów od planowanej galerii - na jej dachu ma być ok. 130 urządzeń! Kiedy one pracują najgłośniej? Latem, gdy ludzie mają pootwierane okna w mieszkaniach. Obawiam się, że o mieszkańcach nikt nie pomyślał. Pozwolono im tu zasiedlić się, kupili za własne pieniądze grunty i mieszkania. A teraz obok ich mieszkań ma powstać ogromny hałasujący całą dobę moloch. Obiecałem mieszkańcom, że zrobię wszystko, by temu zapobiec. 

Co jeszcze nie podoba się spółdzielni SAM-81 w obowiązującym planie?

W skardze do WSA jest podniesiony zarzut wzajemnie wykluczających się i wadliwych rozwiązań komunikacyjnych. Radni uchwalili plan, który przewiduje dwie funkcje tego terenu - „tereny usług i urządzeń komunikacyjnych” (w tym parking P&R, pętlę autobusową i obiekt handlowy) oraz „tereny przeznaczone pod inwestycje celu publicznego”. Plan dał więc wybór inwestorowi co można tam wybudować - miejsce pod parking P&R leży w części na nieruchomości Tesco. Nie wiadomo więc, co tam powstanie - plan zamiast informować i dawać pewność, „ukrywa” te informacje przed wszystkimi. To argument za jego uchyleniem. 

Radnym zarzucamy też uchwalenie planu naruszającego prawa własności i przekroczenie władztwa planistycznego gminy. Skala rozbudowy jaką dopuszcza plan jest tak wielka, że zaburza proporcje między funkcją usługową a dominującą na tym terenie funkcją mieszkaniową. To narusza prawa członków naszej spółdzielni. Władze miasta faworyzują jednego właściciela nieruchomości kosztem drugiego.

Mają Państwo także uwagi do samego uchwalania planu…

Plan ten został uchwalony „za pięć dwunasta”. 10 lipca 2008 roku uchwała była na końcu porządku obrad, było bardzo późno. Radni byli zmęczeni… To wtedy podjęli decyzję o wyznaczeniu współczynnika zabudowy o wartości 1,5 zamiast 3,5. Zapomniano jednak o tym, że w przeciwieństwie do galerii handlowej, zabudowa mieszkaniowa o takim współczynniku nie generuje takiej uciążliwości! Ten wskaźnik jest więc za wysoki. Chcielibyśmy go zmniejszyć. 

Tesco twierdzi, że wnosiło o uchwalenie współczynnika o wartości 3,5, więc radni i tak ograniczyli tę galerię…

Uchwalony współczynnik  1,5 dla terenu o powierzchni 4,47 ha jest także zdecydowanie za duży. Powstanie obiekt przemysłowy w środku zwartej zabudowy wielorodzinnej o powierzchni użytkowej 62 350 m2 (4,47 ha x 1,5 x 93% = 62 350 m2 powierzchni użytkowej). Kabaty nie będą strefą mieszkaniową tylko strefą przemysłową! Za każdą kostkę, cegłę zapłacili tu mieszkańcy. Niektórzy do dziś spłacają kredyty. Ci ludzie zostaną pokrzywdzeni, gdy powstanie tu galeria na podstawie nieprzemyślanej uchwały Rady M. St. Warszawy. Tesco mówi, że jeśli gdzieś będzie głośno, to wybuduje ekrany dźwiękochłonne. Ale tutaj nie ma gdzie! Zabudowa jest tak gęsta, jest tak ciasno, że nie będzie miejsca. 

Ze złych decyzji trzeba się wycofywać. Rada Miasta powinna była to zrobić i zmienić plan. Tego w końcu wymaga się od władzy.

Jakie warunki zabudowy zyskałyby akceptację mieszkańców i spółdzielni?

Proponujemy kilkanaście rozwiązań, które mogłyby spowodować, że mieszkańcy zaakceptowaliby rozbudowę. 

Przede wszystkim więcej zieleni, wyższy wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej. Wokół Tesco wszędzie w planie są te wskaźniki na poziomie 20-35% a dla Tesco radni uchwalili… 7%! My proponujemy zwiększenie tego wskaźnika do 30-35%.

Chcielibyśmy też wpisać do planu niższe wskaźniki intensywności zabudowy, zmniejszyć maksymalną wysokości galerii do 15 metrów, nakazać budowę podziemnych stref dostaw i rozładunku oraz umieszczenie urządzeń klimatyzacyjno-chłodniczych wewnątrz galerii. Inwestor powinien też dostać zakaz budowy parkingu naziemnego. Walczymy również o posadzenie dużej ilości zieleni, drzew, które byłyby barierą pomiędzy budynkami mieszkalnymi a Tesco.

Chodzi o to, aby zmniejszyć tę planowaną galerię do rozmiarów akceptowalnych dla sąsiadów. Nigdzie na świecie takie galerie nie są budowane w środku osiedla! Wystarczy pójść w okolice Galerii Mokotów, aby zrozumieć jak uciążliwa jest taka galeria dla otoczenia.

W alei KEN, na wysokości ul. Na Przyzbie inwestor chce wybudować rondo z głównym wjazdem i wyjazdem z galerii. Spółdzielni SAM-81 nie podoba się ten projekt. Dlaczego?

Inwestor oszukał nas podczas rozmów na ten temat. Zapewniano nas, że rondo w alei KEN będzie znajdowało się w osi tej alei. Okazało się, że rondo w planach jest przesunięte w stronę naszych budynków (Kabacki Dukt 8 i 14)! Oznacza to, że w odległości kilkunastu metrów od okien mają przejeżdżać setki samochodów wjeżdżających i wyjeżdżających do galerii. 

Podejrzewa Pan, że przesuniecie ronda zostało celowo zaplanowane przez inwestora…

Mam wrażenie, że rondo zostało przybliżone do budynków, aby umożliwić w przyszłości zakup przez Tesco terenu pętli autobusowej. Jest to teren należący do miasta. Co za problem przesunąć pętlę dalej, za Tesco? 

Ale miasto musi chcieć sprzedać ten grunt…

Jeśli inwestor zaoferuje dorzucenie 20-30 mln złotych do budowy węzła komunikacyjnego w tym rejonie, to miasto może na to przystać. To może być zresztą większy plan obejmujący również budowę drugiej nitki ul. Wąwozowej. Kiedyś były też plany wybudowania wiaduktu nad aleją KEN wzdłuż Wąwozowej. Inwestor na pewno jest zainteresowany rozbudową układu komunikacyjnego w tej okolicy. 

Do wzięcia mogą być też tereny za Tesco - obecnie będące własnością miasta i Edbudu. Inwestor może chcieć je wykupić pod kolejny etap rozbudowy galerii. Obiekt w efekcie może być jeszcze większy niż teraz się to zakłada! Galeria Mokotów kiedyś była mniejsza i się rozbudowała.

Każdy patrzy na swoje interesy. Interesem miasta jest pochwalenie się wielkimi i spektakularnymi inwestycjami. Z daleka, z ratusza, nie widać problemów takich osiedli jak Kabaty. Do momentu, w którym władza centralna będzie zarządzała dzielnicami, tak będzie. Niewykluczone więc, że po budowie ul. Nowokabackiej (dofinansowywanej przez dewelopera z Wilanowa), przebudowie skrzyżowania Rosoła z Wąwozową, nastąpi ciąg dalszy - budowa drugiej nitki Wąwozowej i dalej budowa szerokiej drogi aż do obwodnicy Warszawy. 

Dla inwestora Kabaty to żyła złota - jest ostatnia stacja metra, do której dojeżdżają mieszkańcy sąsiednich miejscowości. Zostawią samochody na parkingu galerii i przy okazji zrobią zakupy przed powrotem do domu. Idealna sytuacja dla Tesco, ale dla mieszkańców Kabat ogromny chaos.

Obawiają się Państwo również spadku wartości mieszkań w okolicy. Dlaczego? Tesco twierdzi, że mieszkania przy galerii z pewnością zyskają.

Zgoda Rady Warszawy na budowanie obiektu przemysłowego w środku gęsto zabudowanego osiedla to wielki skandal. Każdy z mieszkańców osiedla ma takie same prawa jak Tesco, ma interes prawny taki sam jak inwestor. Kiedyś policzyłem, że jeśli każda nieruchomość straci 1.000 zł wartości za jeden metr kwadratowy, to wokół stracimy kilka miliardów majątku! Ci ludzie kupili mieszkania, bo liczyli, że władze je ochronią. Zostali oszukani przez Radę Warszawy. Zadziałał tu globalny interes, ale nie można go realizować kosztem kilku tysięcy ludzi. 

Jak Pan ocenia postawę inwestora i konsultacje społeczne, które przeprowadził?

Tesco puszcza „bańki mydlane”, które ładnie wyglądają, ale mają za zadanie odwrócić uwagę od ważnych rzeczy. Galeria tak, ale nie tak blisko i nie aż taka duża. Bo to nieludzkie.

Dziękuję za rozmowę.

[ZT]7558[/ZT]

[ZT]7419[/ZT]

[ZT]7492[/ZT]

[ZT]7842[/ZT]

[ZT]3017[/ZT]

[ZT]9088[/ZT]