Zamknij

Ceny za prąd i gaz w firmie nieubłaganie rosną? Być może z tego powodu istnieje możliwość rozwiązania umowy najmu

18:06, 05.01.2023 Redakcja Haloursynow.pl Aktualizacja: 18:21, 05.01.2023
Skomentuj mat. prasowe mat. prasowe

Od dłuższego czasu ceny za takie media jak prąd i gaz nieubłaganie idą w górę. Staje się to uciążliwe nie tylko dla osób prowadzących gospodarstwa domowe, ale także (i raczej zwłaszcza) dla przedsiębiorców. Nierzadko osoby prowadzące działalność gospodarczą wynajmują lokale czy całe nieruchomości w celu prowadzenia tam przedsiębiorstwa. Zazwyczaj takie umowy są zawarte na czas określony, co uniemożliwia ich zamknięcie pomimo rażących strat, jakie te biznesy zaczęły przynosić. Jak przedsiębiorcy mogą rozwiązać umowę najmu, jeżeli ta zawarta jest na czas określony?

W Polsce, w świetle stosunków najmu nieruchomości, najczęstszą klauzulą jest przenoszenie ciężaru opłat za media, takie jak prąd, gaz czy woda, na najemców. Wynajmujący w takim przypadku nie musi się martwić stale rosnącymi, kilkukrotnie większymi stawkami, za to najemcy już tak. A odpowiedzialność ta powinna dzielić się jednak nieco bardziej solidarnie.

W takim przypadku przydatny staje się fakt nadzwyczajnej zmiany, która nie została przez strony przewidziana w czasie podpisywania umowy najmu, a która obecnie może przekładać się na spowodowanie nadmiernych trudności czy też nawet rażącej straty osoby najmującej nieruchomość. Chodzi tu oczywiście o wszechobecną na polskim rynku inflację, której elementem są podwyżki cen energii. Warto podkreślić, że w porównaniu do zeszłego roku ceny samego prąd i gazu wzrosły o 41,7% (!), nie wspominając o innych produktach czy usługach.

W obliczu takiej inflacji nierzadko przedsiębiorstwa, zwłaszcza tzw. mikroprzedsiębiorstwa, które niedawno rozpoczęły swoją działalność, mogą zostać zmuszone do ich szybkiego zamknięcia. Powód jest prosty - rosną ceny mediów.

Co jednak w przypadku, gdy wynajmujący niechętnie spogląda na umożliwienie najemcy zgodnego rozwiązania umowy najmu, a najemcy wynajem ten i prowadzona działalność sprawia niemałe problemy finansowe? W tym przypadku zastosowania powinna znaleźć właśnie słynna klauzula rebus sic stantibus.

Art. 3571 k.c. na ratunek najemcom chcącym rozwiązać umowę najmu

Ustawodawca już ponad 100 lat temu zadbał o wprowadzenie do Kodeksu cywilnego takiego przepisu, który pozwoli w pewnym sensie uratować drugą stronę umowy w przypadku zaistnienia niespodziewanej sytuacji, która znacząco utrudni wykonanie zobowiązania bez napotkania nadmiernych trudności czy też gdy jej wykonanie będzie groziło rażącą stratą. Klauzula rebus sic stantibus to instytucja, która pozwala stronie położonej w gorszej sytuacji zwrócić się do sądu z żądaniem zmiany sposobu wykonania zobowiązania, wysokości świadczenia, a nawet z wnioskiem o rozwiązanie umowy. Jedynym problemem, spoglądając z praktycznego punktu widzenia, może być powszechnie znana przewlekłość postępowań sądowych, co może niekorzystnie wpłynąć w momencie badania momentu wystąpienia i istnienia nadzwyczajnej zmiany stosunków, o czym w dalszej części artykułu.

Samo brzmienie przepisu przedstawia się następująco:

Art. 3571 § 1. Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę, sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.

Aby skorzystać z tego uprawnienia, osoba domagająca się zmiany czy też rozwiązania umowy musi spełnić następujące warunki, czyli inaczej wypełnić przesłanki przepisu:

  • wystąpienie nadzwyczajnej zmiana stosunków,
  • zmiana ta wywołuje nadmierną trudność w spełnieniu świadczenia lub groźbę rażącej
  • straty
  • dla jednej
  • bądź obu
  • stron,
  • istnieje związek przyczynowo skutkowy pomiędzy wystąpieniem nadzwyczajnej zmiany stosunków a utrudnieniami w wykonaniu zobowiązania lub groźbą straty,
  • strony w momencie zawierania umowy nie przewidziały wystąpienia zdarzenia, które znacząco wpłynie na wykonanie zobowiązania.

Nadzwyczajna zmiana stosunków – co należy przez to zrozumieć?

Warto podkreślić, iż nadzwyczajna ma być tu sama zmiana, a nie sytuacja, która do takowej doprowadziła. Zgodnie z orzecznictwem oraz doktryną, przez pojęcie nadzwyczajnej zmiany stosunków należy rozumieć zmianę, która dotyczy stosunków społecznych, w szczególności gospodarczych, które mają charakter powszechny i oddziałują na sytuację faktyczną w obrębie ogólnego spektrum relacji kontraktowych danego rodzaju (tak: M. Mataczyński, M. Saczywko, [w:] Kodeks cywilny. Tom II. Komentarz. Art. 353-626, red. M. Gurowski, Legalis, art. 3571). Zatem za taką zmianę nie uznamy w razie zmiany okoliczności, które dotyczą tylko tego konkretnego zobowiązania i tylko tej konkretnej strony umowy, czyli na przykład choroba, zmiana sytuacji życiowej czy finansowej. Musi to być zmiana wyjątkowa, a zatem odróżniająca się od normalnych zjawisk występujących przy tak zwanym normalnym ryzyku kontraktowym. Również sądy wielokrotnie podkreślały, iż klauzula rebus sic stantibus może znaleźć zastosowanie w razie nadzwyczajnej zmiany sytuacji gospodarczej, w szczególności tzw. załamania gospodarczego, objawiającego się hiperinflacją, gwałtownym spadkiem dochodu narodowego, bardzo dużym bezrobociem, masowymi upadłościami przedsiębiorców itp. (Ibidem). Co ważne, wspomniana nadzwyczajna zmiana stosunków musi nastąpić po powstaniu zobowiązania. W mojej ocenie najpierw pandemię, a następnie podwyżki cen prądu czy gazu o ponad 40% w skali roku należy zakwalifikować jako nadzwyczajną zmianę stosunków. O ile faktycznie ta nadzwyczajna zmiana istotnie wpływa na biznes i jego opłacalność.

Nadmierna trudność w spełnieniu świadczenia lub groźba rażącej straty dla jednej lub obu stron

Należy teraz pochylić się nad kolejną przesłanką - to właśnie skutkiem wystąpienia nadzwyczajnej zmiany stosunków ma być nadmierna trudność w spełnieniu świadczenia lub groźba rażącej straty. Co ważne, nie należy tej przesłanki oceniać jednostronnie – wszak takie okoliczności mogą dotknąć nie tylko jednej strony, ale chęć zmiany czy rozwiązania umowy może pojawić się u obu stron.

Co więc należy rozumieć przez te pojęcia? Otóż za nadmierną trudność w spełnieniu świadczenia należy uznać sytuację, gdzie spełnienie przez jedną ze stron nałożonego na nią obowiązku wymagałoby od tej osoby nadmiernych czy nawet niebezpiecznych dla niego czy osób, którymi się posługuje starań, które przesądzają o faktycznej, a zwłaszcza ekonomicznej nieracjonalności. Zaś groźbę rażącej straty należy stricte wiązać z sytuacją ekonomiczną dłużnika, gdzie jego działanie spowoduje nadzwyczajny uszczerbek w jego majątku, z uwzględnieniem celu zobowiązania oraz spodziewanych korzyści. Skoro więc najemca, na przykład przedsiębiorca, zawiera długoterminową umowę najmu, gdzie zamierza prowadzić swój biznes, a opłaty wzrosną tak znacznie, że nie osiągnie żadnych korzyści, a wręcz znaczące straty, można taką sytuację uznać za spełniającą daną przesłankę.

Jednakże, jak zwrócono uwagę wyżej, to spełnienie świadczenia musi być nieracjonalne z uwagi na wiele czynników – więc nie można stwierdzić nadmiernej trudności w spełnieniu świadczenia czy też groźby rażącej straty, gdy dłużnik wprawdzie ponosi dużo większe koszta związane na przykład z opłatą mediów, ale tym samym uzyskuje dużo wyższe przychody niż w momencie zawierania umowy. Więc każdą sytuację należy oceniać indywidualnie, starając się maksymalnie taką ocenę zobiektywizować, ponieważ oceniając te same stany faktyczne, można dojść do skrajnie odmiennych wniosków.

Związek przyczynowo skutkowy

W związku z omawianą tematyką, a więc wzrostem cen prądu i gazu, należy stwierdzić, iż pomiędzy nadzwyczajnym wzrostem cen wspomnianych mediów a trudnością w wykonaniu zobowiązania lub groźbą rażącej straty zachodzi związek przyczynowo skutkowy, jeżeli biznes jest w znacznym stopniu uzależniony od cen energii. Jeżeli przykładowo kancelaria prawna nie zużywa jak dotąd mediów za 500 zł miesięcznie, a koszt ten wzrósł do 740 zł, to nadal wpływ tej podwyżki na jej funkcjonowanie jest stosunkowo niewielki. Jeżeli jednak mamy do czynienia z małą pizzerią, używającą pieca na prąd, której koszty wzrosły z 3000 zł do 9000 zł miesięcznie, to już taka zmiana jednoznacznie wpływa na opłacalność biznesu, a to kolejna z przesłanek umożliwiających uzyskanie przed sądem rozwiązania umowy najmu.

Strony nie przewidziały nadzwyczajnej zmiany okoliczności

Jednym z ważniejszych, o ile nie najważniejszym elementem przy zastosowaniu art. 3571 Kodeksu cywilnego jest warunek nieprzewidzenia przez strony, iż nadzwyczajna zmiana stosunków może wywołać skutki stanowiące obecnie problem dla jednej ze stron – w tym przypadku niezwykle wysokie stawki za dostawę prądu i gazu. Jednak należy zaznaczyć, że w momencie podpisywania umowy obie strony muszą dochować należytej staranności, czyli staranności wymaganej w stosunkach danego rodzaju (tzw. modelowy, świadomy obywatel) i nawet wtedy nie przewidują wystąpienia nadzwyczajnej zmiany stosunku.

W świetle powyższego możemy przedstawić tu dwie, odmienne sytuacje. Jeśli dana osoba podpisała umowę o najem półtora roku temu, w momencie, gdy ceny za prąd i gaz były postrzegane za przeciętne, z dużą dozą pewności należy stwierdzić, iż omawiany przepis może znaleźć tu zastosowanie, przy spełnieniu wszystkich przesłanek – należy je jednak badać w odniesieniu do konkretnych, indywidualnych przypadków. Natomiast jeśli ktoś podpisał umowę najmu wraz z obowiązkiem opłat za media w niedalekiej przeszłości, na przykład w maju, to zastosowanie art. 3571 Kodeksu cywilnego będzie utrudnione, o ile w ogóle możliwe. Ważny jest stan istniejący w momencie zawierania zobowiązania – latem 2022 roku, w obliczu toczącej się wojny, jak i rosnącej inflacji (a tym samym cen mediów) modelowy obywatel powinien był się spodziewać wzrostu cen mediów. Tym bardziej że podwyżki trwały od końca 2021 r. / początku 2022 r.

Przesłanki spełnione – co dalej?

Jeśli w ramach konkretnej sytuacji faktycznej uznamy, iż przesłanki zastosowania art. 3571 Kodeksu cywilnego zostały spełnione, możliwe jest staranie się o zmianę treści umowy, a nawet o jej rozwiązanie. Najlepiej, jeżeli uda się to wynegocjować z właścicielem nieruchomości, wskazując mu, że w świetle tak oczywistych zmian – jego postawa odmawiająca zgody na dokonanie rozwiązania umowy najmu, będzie z pewnością uznana przez sąd za działanie w złej wierze. To oczywiście kwestia dobrego poprowadzenia negocjacji. W przypadku ich fiaska, najemca musi wystąpić z powództwem do sądu, wskazując jednak od początku na postawę wynajmującego, która jeżeli okaże się w świetle okoliczności całkowicie nieracjonalna – spowoduje przeniesienie na niego znacznych kosztów postępowania sądowego.

Najlepszym ruchem na sam początek negocjacji jest kontakt z wyspecjalizowaną kancelarią prawną, w celu przygotowania dobrze umotywowanej propozycji polubownego rozwiązania sporu. Warto przecież spróbować porozumieć się z wynajmującym co do ewentualnej zmiany ponoszonych przez najemcę opłat albo realizacji w drodze porozumienia wcześniejszego rozwiązania wiążącej strony umowy najmu zawartej na czas określony. Gdy ten scenariusz nie jest możliwy, z racji na niechęć wynajmującego, możliwe jest zastosowanie kolejnych kroków, tym bardziej nieco stanowczych. Przykładem jest tu przedsądowe wezwanie do - na przykład - rozwiązania umowy, wraz z wykazaniem, iż w danej sytuacji znajdzie zastosowanie klauzula rebus sic stantibus, a tym samym roszczenie jest zasadne.

Jeśli nie jest możliwe w żaden sposób porozumienie się z wynajmującym w kwestii rozwiązania umowy najmu, należy sprawę skierować do Sądu. Wtedy powód może skutecznie dochodzić swoich praw względem pozwanego, wykazując zasadność zastosowania art. 3571 Kodeksu cywilnego oraz żądając zmiany stosunku umownego (np. znaczące obniżenie czynszu czy innych opłat), albo rozwiązania umowy najmu.

Z uwagi na dość złożoną konstrukcję samej klauzuli rebus sic stantibus, jak i charakter roszczenia, którego strona zamierza dochodzić, zalecane jest jak najlepsze zabezpieczenie interesu najemcy. W tym celu zazwyczaj i tak niezbędne jest skorzystanie z pomocy wykwalifikowanego pełnomocnika, czyli radcy prawnego albo adwokata.

Jeśli borykają się Państwo z problemem opisanym w artykule, zapraszamy do kontaktu z autorem – nasza Kancelaria Prawna specjalizuje się w sprawach dotyczących rozwiązywania umów najmu lokali. Po dokładnym poznaniu sprawy oraz rozmowie co do dalszych kroków będziemy w stanie wspólnie ustalić kolejne działania, włączając w to możliwość złożenia pozwu do sądu. W całej Polsce reprezentujemy już najemców, w dziesiątkach takich spraw, zarówno przed sądem, jak i na etapie negocjacji ugodowych.

Radca Prawny

Piotr Kłodziński 

Założyciel Kancelarii Prawnej specjalizującej się w sprawach dotyczących rozwiązywania umów najmu

https://klodzinskikancelaria.pl

(REKLAMA)
facebookFacebook
twitterTwitter
wykopWykop
komentarzeKomentarze

komentarz(0)

Brak komentarza, Twój może być pierwszy.

Dodaj komentarz

0%