Deweloper "wykiwał" miasto. Szkoły na Kabatach nie będzie?

Budowa szkoły na Kabatach pod wielkim znakiem zapytania. Deweloper dostał właśnie pozwolenie na budowę bloków na jednej ze swoich działek, które w planie miejscowym były przeznaczone pod szkołę. Firma obaliła plan w sądzie, co spowodowało, że plany dzielnicy są w rozsypce.

Za ostatnimi blokami na Kabatach, przy zbiegu ul. Iwanowa-Szajnowicza i Zaruby od lat dzielnica planuje postawić szkołę, podstawówkę lub - w przypadku zapowiadanej reformy oświatowej - duże przedszkole. Obowiązujący od 2008 r. plan zagospodarowania rejonu ul. Zaruby rezerwował ten grunt (8 działek) na oświatę publiczną. Ale spośród 1,7 hektara terenu tylko część północna należy do miasta. Reszta to prywatna własność.

Niektórzy właściciele działek zaskarżyli plan, twierdząc, że w uchwalonym wcześniej studium uwarunkowań przestrzennych miasto przeznaczyło ich działki nie pod szkołę a pod mieszkaniówkę. Wojewódzki Sąd Administracyjny wyrokami z 2008, 2010 i 2012 roku przyznał im rację i uchylił zapisy planu dotyczące przeznaczenia części terenu pod oświatę. Wartość terenów na Zaruby wzrosła wielokrotnie.

Firma Bond Investments, powiązana z deweloperem Longbridge, już wcześniej zaczęła skupować działki od właścicieli. Udało jej się zakupić od właściciela 5.000 metrów kwadratowych na środku terenu, który w zaskarżonym planie przewidziany jest jako oświatowy.

W lipcu 2011 roku firma wystąpiła do urzędu dzielnicy Ursynów o pozwolenie na budowę na dwupiętrowe bloki na kupionym gruncie. Urząd odmówił, powołując się na zaskarżenie decyzji WSA do sądu wyższej instancji. Rozpoczęła się sądowa batalia o grunt. Urzędnicy stosowali wybiegi prawne przedłużając procedury, by uratować teren, ale deweloper odwoływał się, pisał skargi, zażalenia i - po 5 latach - wywalczył swoje.

12 sierpnia 2016 roku wojewoda mazowiecki ostatecznie udzielił pozwolenia na budowę bloków, masakrując wcześniejsze decyzje miejskich i dzielnicowych urzędników. W sprawie wypowiedział się także Naczelny Sąd Administracyjny, który w wyroku z 16 grudnia 2015 roku określił działania dzielnicy odmawiającej wydania pozwolenia jako "zignorowanie prawomocnych wyroków sądu administracyjnego". 

Jak miasto i dzielnica grunt "ratowały"

W październiku 2014 roku miasto zmieniło studium uwarunkowań przestrzennych dla Kabat, aby usunąć wadę wskazaną przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie a później zabrało się za zmianę planu zagospodarowania, czyli ponowne wpisanie funkcji oświaty publicznej na terenach, które przejął Bond Investments.

Prace nad nim trwają już dwa lata, został wyłożony publicznie, ale nie ma jeszcze decyzji o wprowadzeniu go do porządku obrad Rady M. St. Warszawy. Decyzja wojewody praktycznie uniemożliwia uchwalenie go w takiej postaci jak zakładano, czyli z dużym terenem pod szkołę. Miasto definitywnie przegrało tę walkę, nie ma już prawa do odwołania się do wyższej instancji.

Piotr Guział, za którego czasów dzielnica prowadziła sprawę, w wywiadzie dla "Gazety Wyborczej" zrzuca odpowiedzialność na miasto. 

- Kompromitacja. Farsa. Skandal. Nieudolność. Było kilka sposobów, żeby tej sytuacji uniknąć. Pierwszy - szybciej pracować nad mikroplanem zagospodarowania. Dwa lata prac nad planem dla zaledwie 1,7 ha? Drugi - przecież o odwołaniu dewelopera do wojewody miasto wiedziało. Można było podjąć z nim negocjacje, poszerzyć powierzchnię przejmowanego gruntu, może za dopłatą. A tak stracono szansę na budowę szkoły - mówi Guział.

Burmistrz Robert Kempa odpiera te zarzuty. - Słowa o kompromitacji mógłbym użyć w stosunku do poprzedniego zarządu, który wiedział, że od lipca 2011 roku deweloper stara się o pozwolenie na budowę, i nie zrobił nic, aby doprowadzić do uchwalenia nowego planu dla rejonu Zaruby - komentuje Kempa. 

I rzeczywiście, nie ma ani jednego wystąpienia czy stanowiska Rady Dzielnicy poprzedniej kadencji w tej sprawie (choć radni występowali z takimi stanowiskami w przypadku innych osiedli) a pierwsze wzmianki w dokumentach zarządu dzielnicy o gruntach przy Zaruby pojawiają się dopiero w czerwcu 2014 roku, kilka miesięcy przed końcem kadencji. Mimo zapowiedzi, Guziałowi nie udało się wtedy wynegocjować z deweloperem żadnych zamian czy nawet sprzedaży gruntów pod szkołę.

- Zrobił to dopiero mój zarząd. W 2014 roku z inicjatywy Biura Architektury i Planowania Przestrzenneggo zaczęto prace nad zmianą planu miejscowego a później doprowadziliśmy do zamiany działek z Bond Investments. Inaczej w ogóle szkoła nie mogłaby tam powstać - tłumaczy Kempa. 

Kempa odnosi się również do zarzutów Guziała dotyczących kupna działek. - Podczas negocjacji z deweloperem proponowaliśmy wykupienie tych działek, ale deweloper stwierdził, że rozmowy o tym możemy rozpocząć dopiero po rozstrzygnięciu wojewody - mówi burmistrz.

Jego zdaniem w tej sprawie sądy administracyjne, w tym NSA, udowodniły, że dzielnica postępowała niezgodnie z prawem. - Najbardziej kuriozalne jest to, że sprawę działek przegrał zarząd koalicji Nasz Ursynów i PiS, co swoim rozstrzygnięciem potwierdził wojewoda z PiS - dodaje Kempa.

Burmistrza dziwi również to, dlaczego służby wojewody wydają decyzję w momencie, gdy nowy plan jest już praktycznie gotowy do uchwalenia. Gdyby miasto uchwaliło plan a pozwolenia by nie było, deweloper chętnie sprzedałby miastu grunt pod szkołę. 

Poprosilśmy rzecznika wojewody o ustosunkowanie się do tych słów. 

- Wojewoda wydał pozwolenie na budowę w wykonaniu wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 grudnia 2015 r. Pragniemy podkreślić, że zgodnie z ustawą prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, wyrok NSA ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Wskazania zawarte w orzeczeniu wiążą organy i sądy, których decyzje były zaskarżane - odpowiada Anna Szczygieł z zespołu prasowego wojewody.

Rzeczniczka wojewody podkreśliła, że to wojewoda w 2013 roku podtrzymał decyzję dzielnicy, która odmówiła pozwolenia na budowę bloków przy Zaruby. Inwestor wniosł na tę decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, który ją oddalił. Ostatecznie decyzje niekorzystne dla dewelopera uchylił Naczelny Sąd Administracyjny po wniesieniu skargi kasacyjnej.

Czy szkoła na Kabatach jeszcze powstanie?

W lipcu w ramach wymiany za ok. 8 tysięcy metrów kwadratowych działek prywatnych deweloper dostał 4 tys. metrów kw. - bezpośrednio za Tesco, w sąsiedztwie alei KEN, przeznaczonych w planie pod mieszkaniówkę, a stanowiących własność miasta. W rezultacie dzielnica zyskała 7 tys. metrów terenu o funkcji oświaty.

Dzięki tym zamianom uda się wcisnąć przy Zaruby szkołę lub przedszkole. Sierpniowa decyzja wojewody o pozwoleniu na budowę mieszkań w środku terenu oznaczonego w starym planie jako oświata, komplikuje jednak wykupy działek pod coś większego. Właściciele terenów położonych bliżej lasu kabackiego z pewnością skorzystają na decyzji wojewody. Pytanie czy będą chcieli teraz je sprzedać i kto je kupi - deweloper czy miasto?

Teoretycznie dzielnica może odkupić działki z pozwoleniem, ale deweloper nie musi się na to zgodzić. Zresztą koszty byłyby ogromne, bo dzięki wydanemu pozwoleniu wartość gruntu wzrosła nawet trzykrotnie. Wg szacunkowych cen sprzedaży w tym rejonie Kabat, za 5 tys. metrów kwadratowych gruntu miasto musiałoby zapłacić ok. 12-13 mln złotych. A wykup wszystkich gruntów prywatnych, które w uchylonym przez sąd planie tworzą teren oświatowy, to już koszt ponad 35 mln złotych.

Robert Kempa zapowiada, że bez względu na komplikacje, obiekt oświatowy na Kabatach powstanie. Dzielnica planowała rozpoczęcie projektowania budynku zaraz po uchwaleniu nowego planu. Budowa ma się zacząć najpóźniej w 2019 roku. Decyzja wojewody może zastopować natomiast rozbudowę placówki do większych rozmiarów. 

[ZT]12080[/ZT]

[ZT]10502[/ZT]

[ZT]8495[/ZT]

[ZT]6602[/ZT]

[ZT]12305[/ZT]

[ZT]11707[/ZT]