Park na siłę. Czyli jak miasto chce wyrzucić w błoto 43 miliony!

Radni chcą przyjąć plan miejscowy, który grozi miastu gigantycznymi odszkodowaniami. Na terenie prywatnym projektanci wyznaczyli publiczny teren zielony, który ma łączyć przyszły Park nad POW z Parkiem Cichociemnych. Właściciel działki - Szkoła Główna Gospodarstwa Wiejskiego - liczył, że będzie mógł tam postawić mini kampus z… dostępnym publicznie terenem zieleni. Czy stać nas na podarowanie uczelni ponad 40 mln złotych odszkodowania?

Ursynowscy radni zajęli się we wtorek projektem planu miejscowego dla terenu ciągnącego się od Pileckiego do Puławskiej. Najważniejsza zmiana - dopuszczenie do budowy gigantycznej galerii handlowej, której właściciel zobowiązał się też do poszerzenia wiecznie zakorkowanego odcinka ul. Płaskowickiej od Gandhi do Puławskiej. To inwestycja, przeciwko nikt nie protestuje, bo nikt nie kwestionuje konieczności zmodernizowania starych blaszaków CH "Ursynów", ani odkorkowania wąskiego gardła dla kierowców.

Ale plan miejscowy stworzony przez urbanistów zawiera też kilka pułapek. Miejskie Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego odrzuciło szereg uwag składanych do projektu planu przez mieszkańców i burmistrza Ursynowa.

"Nie chcemy stacji benzynowej"

Mieszkańcy sprzeciwiali się na przykład możliwości postawienia stacji benzynowej naprzeciwko bloku przy Płaskowickiej 46, na terenie za Auchan. Miejscy architekci stwierdzili, że „stacja paliw to tylko możliwość, a nie konieczność” i wymieniali, że na tym gruncie mogą powstać np. stacje obsługi pojazdów, stacja ładowania aut czy inne punkty obsługi kierowców. 

Radny Antoni Pomianowski z Inicjatywy Mieszkańców Ursynowa zgłosił poprawkę do planu, która wykreślała słowa „stacja benzynowa”.

- Mieszkańcy obawiają się, że jest dopuszczona budowa stacji benzynowej. Oni będą mieli w sąsiedztwie jeszcze wyrzutnię spalin z POW, więc dołożenie im stacji paliw wzbudza uzasadnione wątpliwości - mówił.

W okolicy znajdują się aż trzy stacje paliw, więc - zdaniem radnego - kolejna nie jest potrzebna. Architekci podkreślali jednak, że „to tylko możliwość”.

- Nie podajemy na sztywno, że ma tam być stacja benzynowa. To propozycja projektantów. Podczas konsultacji społecznych nie wnoszono zastrzeżeń i wydawało się, że to dobre miejsce - odpowiadała Agnieszka Kaczmarczyk, naczelniczka z Biura Architektury i Planowania Przestrzennego.

Ostatecznie poprawka Pomianowskiego nie przeszła, więc stacja paliw jak najbardziej może powstać, tym bardziej, że ulokowana bliżej Puławskiej stacja Circle K Express ma zniknąć podczas rozbudowy centrum handlowego.

Bomba z opóźnionym zapłonem

Dużo poważniejszą pułapkę - zwłaszcza dla budżetu stolicy i dzielnicy - urbaniści zawarli w innej części projektu planu miejscowego. Plan obejmuje również trójkątną działkę przy osiedlowej części ul. Pileckiego, łączącą się z przyszłym parkiem Cichociemnych. W tej chwili znajduje się tam zaplecze budowy POW oraz asfaltowy parking tymczasowy wybudowany dla mieszkańców przez Astaldi.

Teren jest własnością ursynowskiej Szkoły Głównej Gospodarstwa Wiejskiego. Na całej działce urbaniści zaprojektowali teren publiczny - park łączący dwa przyszłe parki - nad POW i Cichociemnych. Wpisali tam takie wskaźniki zabudowy i powierzchni biologicznie czynnej, że po wieki będzie tam rosła trawa i drzewa.

- Park należący do SGGW to bardzo sztywno opisany zapis w studium. Takie studium na dzień dzisiejszy obowiązuje i plan miejscowy musi być z nim zgodny - tłumaczyła Agnieszka Kaczmarczyk.

Mowa o uchwalonym w 2006 roku studium uwarunkowań i kierunków przestrzennych dla m.st. Warszawy - miejski dokument nadrzędny, który z grubsza określa, co gdzie można wybudować. Kaczmarczyk dodawała, że gdyby radni uchwalili plan z zapisami niezgodnymi ze studium, to wojewoda by je uchylił. 

Innego zdania był burmistrz Ursynowa, który już w lipcu alarmował, że wpisanie na działce SGGW parku skończy się gigantycznymi odszkodowaniami dla uczelni, które będzie musiał zapłacić podatnik.

"Czy to ma sens?"

O co chodzi? Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, właścicielowi terenu, którego teren przeznaczany jest na cele publiczne, przysługuje odszkodowanie.

- Pytanie czy to ma sens? To duży teren - tanio nie będzie. Odszkodowanie idące w miliony złotych, czy jest sens wydawać te miliony? - pytał radny Pomianowski.

Burmistrz Robert Kempa dodawał: - Oczywiście, jest możliwe, że takie roszczenie byłoby odrzucone, ale praktyka sądowa pokazuje, że należałoby je zapłacić.

Dzielnica oszacowała koszt wykupu 7 hektarów gruntu od SGGW na ok. 43 mln złotych. To połowa całego budżetu inwestycyjnego Ursynowa w 2020 roku i trzy razy więcej, niż - w kryzysie finansowym - dzielnica wyda w 2021 roku. Dlaczego więc miasto funduje sobie niepotrzebny wydatek?

SGGW zgłosiła latem swoje uwagi do planu. Nie chciała pieniędzy od miasta. Chciała na swojej trójkątnej działce wybudować mini kampus z… niewielkim parkiem dostępnym publicznie, utrzymywanym przez siebie. Uwagi te zostały przez miejskich architektów odrzucone, właśnie ze względu na zbyt precyzyjne zapisy studium z 2006 roku, którego autorzy najwyraźniej nie przejmowali się odszkodowaniami.

- Wyłożenie nowego studium nastąpi w II kwartale 2022 roku, a może w 2023 roku i wówczas SGGW mogłaby wystąpić o jego zmianę pod swoje plany - proponował radny Krystian Malesa.

Jego zdaniem tak można byłoby wybrnąć z pułapki zastawionej przez miasto na miasto. Ale burmistrz wyprowadził go z błędu. Jego zdaniem nadal SGGW miałaby prawo do wysokiego odszkodowania.

Przepadły więc poprawki dotyczące terenu SGGW, a radni ursynowscy zaakceptowali projekt planu w wersji przedstawionej przez urbanistów, uznając, że nie ma innego wyjścia. Na propozycję Krystiana Malesy dodali tylko zapis, by na dachu przyszłej galerii handlowej, który ma być w 35 proc. „zielony”, znajdowały się rośliny o konkretnej wysokości, a nie np. mech.

Aby plan stał się obowiązującym prawem musi zostać przyjęty jeszcze przez stołecznych radnych. Prawdopodobnie stanie się to na sesji 3 grudnia. To, czy miasto zapłaci SGGW odszkodowanie, zależeć będzie od uczelni. W tym celu będzie musiała złożyć pozew do sądu, bo warszawski samorząd takich roszczeń bez wyroku sądu nie uznaje. Sprawa może więc potrwać kilka lat.

Najważniejsza korzyść z uchwalanego właśnie planu to możliwość poszerzenia ul. Płaskowickiej na odcinku od Gandhi do Puławskiej do dwóch pasów ruchu. Inwestycja ma zostać sfinansowana przez inwestora galerii handlowej - firmę Unibail-Rodamco-Westfield najwcześniej za 2-3 lata.

Galeria: Ogród na dachu, nowa pętla

Plan określa jak ma wyglądać przyszła galeria oraz poszerzona ul. Płaskowickiej. Centrum handlowe ma utworzyć pierzeję ulicy. 

W miejscu obecnego parkingu galeria ma być wyższa - do 13 metrów, a tam gdzie dziś jest blaszak Auchan - niższa, do 10 metrów. Po środku galerii dopuszczono dominantę - czyli wieżę do 25 metrów. W planie jest nawet propozycja wytyczenia alejek oraz przezroczystego dachu nad główną arterią wejściową w osi ul. Roentgena, co przedłużałoby optycznie tę ulicę aż "wgłąb galerii". Pod całością ma się znajdować parking podziemny z wyjazdami na Płaskowickiej.

Unibail-Rodamco-Westfield, właściciel CH Ursynów, chce zmodernizować i rozbudować galerię w ciągu kilku najbliższych lat.

Poniżej: wizualizacja poszerzonej Płaskowickiej i rozbudowanej galerii handlowej (źródło: Unibail-Rodamco-Westfield)