Raport: Ceny mieszkań w Warszawie INFOGRAFIKA

Publikujemy raport sonarhome.pl, prezentujący trendy cenowe mieszkań w Warszawie w lipcu. Wynika z niego, że do końca roku czekają nas dalsze wzrosty cen nieruchomości. Tymczasem cena metra kwadratowego w tym roku wzrosła już o przeszło 5%.

Nie ma co liczyć na to, że mieszkania w Warszawie w najbliższym czasie stanieją. Jak wynika z lipcowego raportu Sonar średnia cena m2 w Warszawie w lipcu 2018 roku wynosiła 8880 zł. Z tego wynika, że cena za metr wzrosła o 47 zł, w porównaniu do czerwca, kiedy cena wynosiła 8833 zł. Jest to ponad 400 zł więcej niż na początku tego roku kalendarzowego. Stawki za metr kwadratowy rosną z miesiąca na miesiąc. W tym roku mieszkania w Warszawie zdrożały już o ponad 5%. Lipiec to kolejny miesiąc na plusie. W porównaniu do poprzednich dwóch miesięcy ceny mieszkań wzrosły o 0,53%. To oznacza, że ceny za metr kwadratowy w tym roku zwiększyły się w tym roku już o 5,05 procent.

W Warszawie jest coraz drożej

Mieszkania w Warszawie cieszą się największym zainteresowaniem inwestorów. Jest to najważniejszy rynek nieruchomości w całym kraju. Na wzrost popytu nie można narzekać. Ruch na rynku mieszkaniowym jest napędzany w bardzo dużym stopniu przez kupujących nowe mieszkania. Przez cały czas bardzo dużo nieruchomości jest budowanych w trzech dynamicznie rozwijających się dzielnicach, czyli na Woli, na Mokotowie i na Białołęce. W pierwszym kwartale 2018 roku deweloperzy sprzedali w tych rejonach po 700-800 mieszkań.

Tendencja wzrostowa dotyczy jednak nie tylko Warszawy. Wzrost cen można również zauważyć w Białymstoku, Bydgoszczy, Gdańsku, Katowicach oraz w Szczecinie. Dane te są zgodne z raportami NBP, zgodnie z którymi w samym pierwszym kwartale na rynku pierwotnym w Gdańsku ceny transakcyjne wzrosły o ponad 6 proc., a w Katowicach na rynku wtórnym o 7,6 proc.

Jakie są powody wzrostu cen mieszkań?

Za wysoką sprzedaż mieszkań oraz wzrost cen w Warszawie odpowiadają stopy procentowe, które od dłuższego czasu są na niskim poziomie oraz dobra sytuacja na rynku pracy. Bezrobocie spada, a wynagrodzenia rosną. Ciągle jest tak, że osoby, które kupują nieruchomość na swoje potrzeby, robią to zazwyczaj na kredyt hipoteczny. Dotyczy to tych, którzy inwestują w swoje pierwsze mieszkanie albo chcą poprawić swoje warunki mieszkaniowe. Natomiast inwestorzy, którzy są zainteresowani wynajmowaniem mieszkań i wzrostem wartości lokalu kupują nieruchomości za gotówkę. Za wzrost cen mieszkań w Warszawie jest odpowiedzialny wysoki popyt oraz zwiększające się koszty budowy. Warto również zaznaczyć, że dodatkowym czynnikiem, który wpływa na wzrost cen transakcyjnych jest zmiana struktury sprzedawanych nieruchomości. Zakończenie rządowego programu Mieszkanie dla Młodych jest przyczyną spadku liczby niedrogich mieszkań wśród sprzedawanych lokali.

Jak kształtuje się rynek najmu lokali?

Na rynku najmu znajduje się coraz więcej mieszkań, lecz nie spowodowało to jak dotychczas obniżenia czynszów. W dodatku, jak wynika z raportu AMRON-SARFiN właściciele mieszkań na wynajem chcieli w pierwszym kwartale 2018 roku wyższych stawek niż w tym samym czasie w ubiegłym roku. Pełny raport znajdziesz na tej stronie.

Jednym z powodów takiego stanu rzeczy jest napływ migrantów zarobkowych, w szczególności z Ukrainy. Drugim czynnikiem natomiast jest to, że bardzo wiele mieszkań, które trafiają na rynek najmu to mieszkania z rynku pierwotnego, więc ich właściciele chcą więcej pieniędzy za ich wynajem.

Nie można tutaj również pominąć faktu, że bardzo szybko rosnące ceny mieszkań są przyczyną otwarcia następnej rezerwy popytu na mieszkania, a mianowicie rodzimego popytu spekulacyjnego. Doniesienia o wzrostach cen skłonią inwestorów do tego, aby zainwestować w następne mieszkanie, mając nadzieję, że po pewnym czasie jego sprzedaż przyniesie duży zysk.

Ceny mieszkań w Warszawie mogą zacząć spadać

Należy jednak pamiętać o tym, że bardzo dużym zagrożeniem dla hossy na rynku nieruchomości są ciągle potencjalne podwyżki stóp procentowych albo zaskakujące perturbacje gospodarcze. Nie można wykluczyć, że na rynku najmu będzie nadpodaż, która spowoduje spadek stawek najmu oraz zyskowności. Szczególnie, że rząd w programie Mieszkanie Plus zajmie się właśnie budową mieszkań oraz dopłacaniem do ich wynajmu. Stawki czynszów mogą zacząć spadać za mniej więcej dwa lub trzy lata.

Sprawdź: ceny mieszkań w Warszawie

Wzrośnie koszt budowy mieszkań

Zapowiadana jest również ofensywa inwestycyjna państwa. W 2019 roku ma zostać wybudowanych 100 tys. mieszkań. Może to prowadzić do dalszego wzrostu kosztów budowy mieszkań. Ten fakt, już dziś znacząco wpływa na wzrost cen nieruchomości w Warszawie. Co więcej, warto wspomnieć również o prezydenckim projekcie, który nowelizuje fundusz wsparcia kredytobiorców. W złożeniu ma on nałożyć na banki dodatkowe koszty restrukturyzacji kredytów walutowych. Gdyby ten akt prawny wszedł w życie, to miałby takie skutki jak wprowadzenie podatku bankowego. Mamy tutaj na myśli spadek oprocentowania lokat bankowych. Wtedy coraz więcej Polaków byłoby zainteresowanych inwestycją w nieruchomości. Zarówno w ich kupno, jak i wynajem.

Kolejną przyczyną spadku cen mieszkań w Warszawie w przyszłości może być REIT

Bardziej rzeczywistą przyczyną prognozowanego spadku cen mieszkań w Warszawie może być wprowadzenie w życie idei REIT-ów, to znaczy firm, które inwestują w rynek nieruchomości. Mają być to spółki giełdowe, które w zamian za dzielenie się 90 procent zysku z wynajmu mieszkań z akcjonariuszami, będą mogły korzystać z preferencyjnego opodatkowania zysków. Ten pomysł może skłonić inwestorów, którzy wcześniej nie byli związani z rynkiem mieszkaniowym, do ulokowania swoich oszczędności w nieruchomościach na wynajem. Będzie temu sprzyjała sporo niższa niż obecnie bariera wejścia.

Jak długo trwa sprzedaż mieszkania w Warszawie?

Pierwsza połowa 2018 roku nie zmieniła znacząco rynku wtórnego mieszkań w Warszawie. Nadal łatwo jest szybko je sprzedać, bo podaż na rynku utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. Zgodnie z raportem Sonar średni czas w lipcu, w którym oferty są aktywne na rynku nieruchomości to 99, 5 dnia. To o 6 dni mniej w porównaniu do czerwca, gdzie średni czas aktywności ofert na rynku wynosił 105 dni. Wynika stąd, że mieszkania coraz szybciej znajdują potencjalnych nabywców. Błyskawiczne transakcje są ciągle wyjątkiem.

Przyczyną takiego stanu rzeczy bardzo często jest to, że mieszkania są wystawiane przez właścicieli po mocno wygórowanych cenach. Zazwyczaj dopiero po kilkukrotnym obniżeniu ceny, można zauważyć zainteresowanie ofertą i pytania o możliwość obejrzenia mieszkania. Upierając się przy swojej kwocie, można czekać na oglądających nawet dwa lata. Jednak tutaj podaliśmy ekstremalny przykład. Zazwyczaj jest tak, że po obniżeniu ceny jest zainteresowanie mieszkaniem i jego sprzedaż jest już szybko realizowana. Najczęściej właściciele muszą obniżyć cenę o jakieś 2 procent. Jeżeli sprzedaż się znacząco przedłuża, to można utargować nawet 10 procent.

Jakie mieszkania cieszą się największą popularnością?

Największym zainteresowaniem cieszyły się lokale 2 oraz 3 pokojowe. Najtańsze mieszkania można było kupić już za 200 tys,. zł. Jednak były to małe mieszkania na osiedlach z wielkiej płyty albo w starszych budynkach, które wymagały doinwestowania.

Takie mieszkania można uważać za wyjątkowo okazyjną ofertę, ponieważ mieszkanie 2-pokojowe w Warszawie może kosztować nawet pół miliona złotych. Najczęściej takie lokale znajdują się w atrakcyjnych lokalizacjach w Śródmieściu i na Mokotowie. Natomiast jeżeli chodzi o mieszkania 3-pokojowe, to najczęściej można je kupić za 400 tys. zł. Jednak są to również nieduże mieszkania, 48-58 m kw. Cały czas można zauważyć bardzo duże zainteresowanie mieszkaniami na Woli i na Mokotowie. To właśnie, w tej drugiej dzielnicy sprzedaje się najwięcej nieruchomości. Bardzo duże szanse na szybką sprzedaż mieszkania mają również osoby mieszkające na Białołęce oraz na Bielanach.

Gdzie warto kupić w Warszawie mieszkanie w celach inwestycyjnych?

Mieszkanie jest naprawdę najlepszą inwestycją. Szczególnie w dzisiejszych czasach. Właściwie wybrana nieruchomość nie tylko przyniesie zyski z czynszu, ale również może zyskać na wartości z czasie. Rosnące ceny mieszkań skłaniają do zastanowienia się nad takim krokiem. Jednak, w jakim dzielnicach w Warszawie najlepiej kupić mieszkanie i dlaczego?

Obecnie kupując mieszkanie na wynajem na rynku wtórnym lub pierwotnym można liczyć na na 4,84 proc. zysku netto w skali roku. Najlepiej jest inwestować w mieszkania dwu albo trzy pokojowe. Właśnie takie mieszkania są najczęściej poszukiwane. Najlepiej wybrać powierzchnię w następujących granicach 50 - 70 m.kw. Trochę mniej popularne są mieszkania o powierzchni od 30 do 50 m.kw.

Najlepszym wyborem będzie zakup mieszkania w Warszawie na trasie metra. Warto jest obejrzeć nieruchomości w takich dzielnicach, jak: Mokotów, Śródmieście, Wilanów, Żoliborz i Bielany. W tych rejonach nie będziesz miał żadnego problemu, ze znalezieniem lokatorów na wynajem. Warto również zastanowić się nad kupnem mieszkania na Pradze Północ. Co prawda, jeszcze do niedawna cieszyła się ona złą sławą, ale obecnie przeżywa renesans, budzi coraz większe zainteresowanie i została tam poprowadzona linia metra. Tak prezentują się ceny mieszkań w lipcu, zobaczymy, co przyniesie nam sierpień.

Źródło: https://sonarhome.pl/raporty/raport-ceny-mieszkan-w-warszawie-lipiec-2018