Warszawski Ursynów - co warto o nim wiedzieć?

Rynek pierwotny Ursynowa przez ostatnie dwa lata zmienił się znacząco. Sprawdzamy, czy były to zmiany korzystne dla nabywców mieszkań.

Osobom nieznającym bliżej warszawskiego Ursynowa, ta mocno wysunięta na południe dzielnica może kojarzyć się głównie z zabudową wielkopłytową i krańcowymi stacjami pierwszej linii metra. Takie skojarzenia nie uwzględniają rozwoju Ursynowa, który dokonał się przez ostatnie lata. Wyznacznikiem zmian dotyczących wspomnianej dzielnicy jest między innymi pojawienie się wielu nowoczesnych inwestycji mieszkaniowych. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili sprawdzić, jak obecnie wygląda oferta deweloperów działających na terenie Ursynowa. Ciekawą kwestią wydaje się też porównanie obecnej sytuacji ursynowskiego rynku pierwotnego oraz jego realiów sprzed dwóch lat. Takie porównanie pokazuje, że zmiany niekoniecznie były korzystne dla osób szukających najtańszych nowych „M”.

Ursynowskie projekty skupiają się w trzech miejscach…

W pierwszej kolejności warto przyjrzeć się liczbie ursynowskich projektów deweloperskich oraz ich rozmieszczeniu geograficznemu. Ciekawych informacji na ten temat dostarcza poniższa mapa. Pokazuje ona, że na początku czerwca 2019 r. w granicach Ursynowa znajdowało się siedemnaście aktywnych projektów deweloperskich. Niewiele mniej było inwestycji deweloperów na Mokotowie albo w podwarszawskich miejscowościach.

Jeżeli chodzi o inwestycje deweloperskie na Ursynowie, to uwagę zwraca ich położenie w trzech większych skupiskach. Pierwsze z nich znajduje się na północno - zachodnim Ursynowie (blisko Służewca i Lotniska Chopina). Drugie skupisko jest widoczne nieco dalej na południe (niedaleko skrzyżowania dróg „2” oraz „S2”). Trzecia grupa inwestycji znajduje się na terenie południowego Ursynowa oraz sąsiednich miejscowości (patrz poniższa mapa).

Ursynów niestety stracił już charakter „taniej” dzielnicy

Po krótkiej analizie geograficznej, czas na prezentację zmian dotyczących oferty ursynowskiego rynku pierwotnego. Informacje umieszczone w poniższej tabeli wskazują, że wspomniany rynek podobnie jak jego odpowiedniki z innych dzielnic Warszawy, mocno zmienił się pod względem cenowym. W perspektywie dwóch lat (koniec I kw. 2017 r. - koniec I kw. 2019 r.) średnia ofertowa cena 1 mkw. nowego ursynowskiego mieszkania wzrosła z 7686 zł do 8879 zł.

Pod koniec I kw. 2019 roku, Ursynów nadal cechował się przeciętną ceną metrażu nieco mniejszą od warszawskiej średniej. Nie zmienia to oczywiście faktu, że wcześniejsze podwyżki okazały się dotkliwe dla klientów firm deweloperskich. Warto odnotować, że w ciągu jednego roku (I kw. 2017 r. - I kw. 2018 r.) praktycznie zupełnie zniknęła liczna oferta ursynowskich nowych lokali z ceną do 6500 zł/mkw. Te mieszkania zostały wykupione m.in. w ramach programu MdM. Zmniejszyła się też popularność nieco droższych lokali (zobacz poniższa tabela).

Na przełomie marca i kwietnia 2019 r. nowe „M” kosztujące do 7500 zł/mkw. stanowiły już tylko 10% ursynowskiego rynku. Jedna czwartą oferty cechowała się natomiast ceną ofertową 7501 zł/mkw. - 8500 zł/mkw. Pozostałe lokale były droższe. Opisywana sytuacja pokazuje, że Ursynów stracił charakter „taniej” dzielnicy. Było to związane m.in. ze wzrastającymi cenami gruntów.

Kolejna ciekawa zmiana widoczna na przestrzeni dwóch lat, dotyczyła podaży nowych ursynowskich mieszkań. Ich liczba spadła z 1432 (koniec I kw. 2017 r.) do 870 (koniec I kw. 2019 r.). To uszczuplenie oferty nowych „M” z Ursynowa było efektem szybkiej wyprzedaży pod koniec 2017 r. i na początku 2018 r. Deweloperzy nie uzupełnili podażowej luki na Ursynowie. Zamiast tego inwestorzy postawili na projekty, które są „droższe” i bardziej kameralne. O zmianach na ursynowskim rynku świadczy porównanie liczby dostępnych mieszkań przypadających na jedną inwestycję w I kw. 2017 r. oraz I kw. 2019 r. Projekty deweloperskie z Ursynowa stały się mniej masowe, gdy deweloperzy przestali brać pod uwagę limity z programu MdM.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl